9 fuentes para encontrar una oportunidad inmobiliaria

9 fuentes para encontrar una oportunidad inmobiliaria

Me encuentro leyendo actualmente el libro “Múltiples fuentes de ingreso” de Robert G. Allen. La verdad que es un libro sumamente interesante y a diferencia de Kiyosaki, no solo se basa en el qué sino en el cómo. Tiene dicho sea de paso múltiples herramientas, consejos y técnicas para invertir. Se divide en varios capítulos con temas como la bolsa, los inmuebles, la propiedad intelectual y mucho más.

Dentro del libro estoy por los capítulos de inmuebles, tiene una planillas excelentes que pienso subir a empresores.com y al blog que ayudan a filtrar los inmuebles que anteriormente encontramos, pero antes de eso comentaré las 9 formas de encontrar buenas oportunidades inmobiliarias.

Antes que nada estas son 9 fuentes, eso no significa que son 9 formas de encontrar sí o sí excelentes oportunidades, luego de encontrar posibles negocios en estas fuentes usted deberá pasar los inmuebles por una serie de filtro que comentaré en otra entrada y que justamente le filtrarán las buenas oportunidades de las que no sirven, algo así como un tamizador.

He aquí las 9 fuentes:

1) Los periódicos:

Cuando leemos los clasificados en los diarios nos encontramos con varias categorías, ya sean compra, venta, alquileres, etc de casas, departamentos, dúplex y demás. Al leer cada aviso no debemos prestar atención a las descripciones de las propiedades, lo que más nos debe interesar es descubrir a un vendedor flexible. A continuación expongo posibles frases que debemos encontrar:

– Propietario trasladado
– Pago anticipado reducido
– Sin pago anticipado
– Propietario fuera del país/ciudad/provincia
– Venta/permuta de propiedad
– Transferencia de cuotas
– Opción de arrendamiento
– Adquisición mediante arrendamiento
– Desesperado
– Debo vender ya. Escucho ofertas.

2) Agentes de inmobiliarias (bienes raíces)

Muchos agentes de inmobiliarias tienen acceso al Servicio de Listados Múltiples que es un listado donde están todas las propiedades disponibles para la venta en su zona. Esta fuente de información es extremadamente buena, pero el proceso de búsqueda puede ser muy complicado.

Para ello lo mejor es enfocarnos en las áreas de propiedades cuyo precio este por debajo de la media, o sea casas que cubran las necesidades mínimas y luego debemos estar alertas para detectar oportunidades. En general estos listados tienen “observaciones” o “comentarios” con información interesante, en muchos casos con frases cómo las del listado del punto 1. Con estos datos sabemos si el vendedor es flexible y posiblemente podamos negociar.

Por una cuestión obvia una persona que tiene una casa A hace 10 años y vive cómodamente, no es lo mismo que otra persona con la casa A y que se quiere ir del país o quiere desesperadamente venderla por “x” motivos.

Así que no hay mejor idea que lograr una buena relación con un agente inmobiliario creativo y que entienda sus necesidades cómo inversor, es proceso que lleva tiempo pero también produce buenos resultados. Imagine tener un amigo “oportunista” que conociéndolo, cada vez que descubre una oportunidad, automáticamente levante el teléfono y lo llama.

3) Área de influencia:

Apenas comience a buscar una propiedad debe informarle esto a la gente que conoce y que se encuentra en dicho mercado, sobre el hecho de que usted quiere realizar una transacción importante. Hable con amigos, compañeros de trabajos, conocidos, familiares, extraños, cualquiera puede ser una fuente importante. Tan solo hace falta UNO.

4) Búsqueda focalizada por zona.

Elija una zona de su ciudad donde quisiera comprar su próxima propiedad. Recorra ese barrio todas las semanas y pare en los carteles de “Venta” y pregunte por el precio de venta y cómo llegaron a ese precio. De ser posible verifique que tan flexible puede ser el vendedor.

5) Bancos e instituciones de préstamo:

Cuando un banco otorga un crédito utilizando una propiedad cómo garantía, lo que espera es que el préstamo se cancele. Muchas veces ese préstamo no se paga y el banco tiene que ejecutar y termina con la propiedad, que quizás no la quiere y de la cual se quiere liberar.

Llame a los bancos más importantes de su zona y pida hablar con la persona a cargo de las ejecuciones y traspasos de propiedades. Esta constituye una excelente fuente de potenciales propiedades.

6) Publicidad propia

También puede publicar su propio aviso, esto tiene varias ventajas.

Por un lado que gastará menos tiempo buscando usted dichas propiedades. La otra ventaja es el apalancamiento de la negociación. Las personas lo llaman a usted, lo cual lo coloca en el asiento del conductor. La última ventaja es que podrá llamar la atención de personas que no tenían en mente vender su propiedad y al final quieren hacerlo, así evita la competencia con otros compradores.

Al principio no invierta mucho en avisos, pero aquí hay una serie de frases que ayudarán a “filtrar” un poco las respuestas:

– Dispuesto a cerrar trato enseguida
– Necesito vendedor flexible
– Excelentes referencias
– La familia tiene un adelanto de $xxxx para el vendedor
– Cierro trato enseguida
– Precio justo
– ¿Necesita vender?
– Sin comisiones.

Un ejemplo planteado por el libro es el siguiente: “Pareja joven busca su primera vivienda. Precio justo si es flexible con las condiciones. Dueños únicamente. Llame al 4444-4444.”

7) Método de correo directo en los tribunales de su zona.

Si nunca estuvo en los tribunales, salvo para pagar una multa, le recomiendo que se tome la hora del almuerzo para acercarse allí y verlo con sus propios ojos. Es una mina de oro de información. Pídale a la recepcionista que lo ayude a encontrar datos sobre lo siguiente:

– Propietarios que no se encuentran en el estado
– Quiebras
– Ventas impositivas
– Notificaciones de incumplimiento
– Ventas por ejecución
– Divorcios
– Ventas judiciales
– Presentaciones de embargo.

Luego de esto envié cartas a dichas personas ofreciendo la posibilidad o el interés de comprar dicha propiedad.

8) Clubes de inversión, consorcios, grupos de intercambio.

Todas las ciudades importantes cuentan con varios clubes, asociaciones y grupos que apuntan a gente interesada en las inversiones inmobiliarias. Mezclarse e interactuar con inversionistas con su misma mentalidad es una excelente fuente de ideas, consejos, oportunidades y transacciones.

9) Otros profesionales.

Algunos profesionales conocen los problemas de sus clientes mucho antes que estos se conviertan en un tema de conocimiento público, ellos son los abogados, asesores impositivos, contadores, bancos, etc. Si conoce estos profesionales comentele sobre un inversionista dispuesto a adquirir una propiedad. Quizás tengan un cliente que esté buscando una venta rápida.

En resumen estás son las 9 fuentes que comenta Robert Allen para encontrar buenas oportunidades, que es parte del capítulo 8 del libro “múltiples fuentes de ingreso”.

Cómo mencione anteriormente este resumen quizás no contenga todos los datos necesarios o aplicables en nuestro caso para los que estamos en Argentina, así que voy a proceder a averiguar que tan aplicable es esto al país, sin embargo sus consejos son muy importantes.

Durante el capítulo Allen comparte unas hojas que sirven para filtrar propiedades, veré la posibilidad de diseñarlas en Corel Draw y subirlas para que todos puedan descargarlas.

Muchas gracias por su tiempo.

Mariano Cabrera Lanfranconi.

 

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12 Comentarios En "9 fuentes para encontrar una oportunidad inmobiliaria"

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[…] te gustó este artículo, deberías leer 9 formas de encontrar una oportunidad inmobiliaria y “¿Qué es una burbuja inmobiliaria?” para aprender más todavía sobre este tipo de […]

administracion
Invitado

Cuando lei multiples fuentes de ingreso me impacto era como un paso mas alla de kiyosaky, si bien la parte de inversiones es pesima el noventa porciento del libro esta lleno de exelentes ideas practicas que me cambiaron la vida financiera, lo principal para mi el concepto de mercadeo como fuente de ingresos pasivos real en lugar de los negocios fue sorprendente y cambia radicalmente la perspectiva.

Mariano Cabrera Lanfranconi
Invitado
Esta buena la idea de las tranferencias, sobre todo por el hecho de que vos conseguís una oportunidad y la otra persona se saca de arriba una casa que no le da ganancias o no quiere. Mis dudas son: – ¿Qué tan segura es la transacción?– ¿Qué papeles y demás vas a utilizar para estar seguro? En verdad con el tema de negocios a distancia siempre es bueno tener un buen contacto allá por cualquier problema. No sería nada interesante tener que viajar o tomar acciones desde otro punto del mundo. Con respecto a la venta, fiajte bien esto ya… Leer más »
marcelokatz
Invitado
el tema de las transferencias es asi una persona compro una casa en un barrio q desarrollo una constructora a cambio de eso la habito y la giue pagando en plazos de 15 o 20 años entonces yo a esa persona le pago lo que ya es de el supongamos 10 o 15 cutoas y luego cancelo de contado el resto de la propiedad, y la vendo a precio de mercado q generalmente es el doble o si la quiero vender ya la vendo como si estuviera desesperado jeje pero en realidad la vendi a 1000 o 15000 mas de… Leer más »
Mariano Cabrera Lanfranconi
Invitado
Gracias Adrìan por el comentario. Es muy cierto lo que tu dicés con respecto a la ètica, pero un gran amigo me enseño que una gran lecciòn con respecto a esto. Que una persona tenga un familiar enfermo, una casa que le van a quitar, y otras razones por màs làstima que nos de la situaciòn, salvo que podamos mejorarla, no està mal ayudarla. Esa persona necesita ese dinero, sino tratarìa de buscar otra solución. Con esto no quiero sonar injusto, al contrario hace un tiempo pasé por una situación parecida y tuve que vender algo que realmente quería por… Leer más »
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