Armando una guía sobre formas de comprar y vender inmuebles.

guía para vender y comprar inmuebles

Bueno, luego de mucho tiempo de trabajo por Santa Cruz de la Sierra en Bolivia (y sigo aquí por un buen tiempo) vuelvo a la carga con el blog, ya que varios me escribieron preocupados sobre mi pequeña desaparición.

Entre las cosas que estuve trabajando, y que tenía previstas para el blog, se encuentra la siguiente guía que tiene como objetivo enumerar las formas en que comúnmente se puede invertir y vender un inmueble.

A continuación les dejo parte de la guía hasta donde avancé y obviamente aquellos que conozcan del tema y quieran formar parte de la misma aportando conocimientos los invito a escribirme a mariano@https://www.marianocabrera.com

Con ustedes entonces, la guía avanzada, para que vayan comentando y proponiendo ideas.

Antes de hablar de un fideicomiso inmobiliario es importante entender qué es y cómo funciona un fideicomiso.
A partir del punto (14) se comienza a hablar de la forma en que puede venderse un inmueble. Existen 3 formas básicas:

– Preventa desde el pozo (Antes que comience la construcción)
– Preventa (Mientras se construye y antes que termine)
– Venta Común (Una vez construido)

Muchos inversores tienen a utilizar la estrategia de comprar desde el pozo a un precio sumamente inferior al que sería la venta final, y venderlo luego en la pre-venta, ya que al no ser tampoco el precio final del inmueble, se asegurar un riesgo menor de no conseguir venderlos.

1 – ¿Qué es un fideicomiso?

Es un contrato o convenio en virtud del cual una persona, llamada fideicomitente o también fiduciante, transmite bienes, cantidades de dinero o derechos, presentes o futuros, de su propiedad a otra persona (una persona natural, llamada fiduciaria), para que ésta administre o invierta los bienes en beneficio propio o en beneficio de un tercero, llamado fideicomisario.

Cabe señalar que, al momento de la creación del fideicomiso, ninguna de las partes es propietaria del bien objeto del fideicomiso. El fideicomiso es, por tanto, un contrato por el cual una persona destina ciertos bienes a un fin lícito determinado, encomendando la realización de ese fin a una institución fiduciaria en todas las empresas.

2 – ¿Qué partes conforman un fideicomiso?

El fiduciante o fideicomitente, que es la parte que transfiere a otra, bienes determinados. Tiene que poseer el dominio pleno de los bienes dados en fideicomiso.

El fiduciario, que es la parte a quien se transfieren los bienes, y que está obligada a administrarlos con la prudencia, que actúa sobre la base de la confianza depositada en él. Puede ser cualquier persona física o jurídica.

El beneficiario, que es la persona en cuyo beneficio se ha instituido el fideicomiso, sin ser el destinatario final de los bienes. Pueden ser una o varias personas físicas o jurídicas.

El fideicomisario, que es el destinatario final de los bienes. Normalmente, el beneficiario y el fideicomisario son una misma persona.

3 – ¿Qué ventajas y beneficios posee?

Agilidad, flexibilidad y rapidez.
Costos menores de constitución y de ejecución.
Maximiza la utilización de las garantías.
El patrimonio entregado en garantía es inembargable.
El mismo patrimonio puede garantizar futuras operaciones sin necesidad de volver a constituir un fideicomiso.
Los derechos fiduciarios pueden ser negociables.

4 – ¿Qué es un fideicomiso inmobiliario?

Técnicamente es un contrato celebrado por escritura pública en el que una persona, que es el fiduciante, transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe beneficiario, y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, beneficiario o fideicomisario. Este instrumento se adapta perfectamente a un emprendiendo inmobiliario con fondos de terceros.

Los inversores son los fiduciantes, que se obligan a aportar la totalidad de los fondos necesarios para comprar el terreno y para hacer frente a todos los costos que demande la obra.

El fiduciario es quien recibe el dominio de los fondos para adquirir el inmueble, inscribirlo a su nombre en forma temporal y condicionada y llevar adelante el emprendimiento según las pautas fijadas en el anteproyecto. Una vez finalizadas las obras proyectadas y afectado el inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal o al de Loteo, transmitirá a los beneficiarios el dominio de las unidades que a cada uno le corresponda.

Hay fideicomisos a precio fijo o al costo; en los primeros, el inversor (fiduciante) paga un valor fijo (a precio de mercado) al desarrollador por una unidad prevendida, mientras que en los del tipo al costo deben compartir todos los gastos de obra con el constructor.

En este último caso, el inversor se arriesga a que el precio final de la unidad, que se paga al terminar la obra, sea mayor al estimado originalmente. Esta es la razón que explica por qué los fiduciantes prefieren hoy pagar un valor fijo que integrar un fideicomiso al costo.

5 – ¿Cuál es la autonomía de un fideicomiso inmobiliario?

Se trata de un instrumento que sirve para la realización de otros negocios que le son “subyacentes” y que pueden ser de la más variada naturaleza dentro del campo de lo lícito. Por ejemplo el caso común, de un propietario del terreno y una empresa constructora que asume el compromiso de construir un edificio y pagar a posteriori el lote con las unidades terminadas.

6 – Contenidos mínimos del contrato:

Según el artículo 4º de la ley 24.441 de Financiamiento de la Vivienda y la Construcción (Argentina)
A) Individualizar los bienes objeto del mismo o al menos describir los requisitos y características de aquellos.
B) Determinar el modo en que otros bienes podrán ser incorporados al fideicomiso.
C) Plazo o condición a que se sujeta el dominio fiduciario, el que nunca podrá durar más de 30 años desde su constitución.
D) El destino de los bienes a la finalización del fideicomiso.
E) Los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo si cesare.
7 – ¿Existe transmisión de bienes en el fideicomiso inmobiliario?

No. Los bienes objeto del fideicomiso inmobiliario no ingresan al patrimonio personal del fiduciario, quien sólo tiene la titularidad formal, con el dominio del inmueble inscripto a su nombre, ya sea para cumplir los fines convenidos o para transferirlos al fideicomisario o a quien corresponda, al producirse su extinción. (Artículos 1, 17, 26 de la ley 24.441 y 2.662 del Código Civil)

8 – ¿Cómo debe cumplir sus obligaciones el fiduciario?

El fiduciario deberá cumplir las obligaciones impuestas por la ley o la convención con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada en él. (Artículo 6 de la ley 24.441)

9 – Régimen de rendición de cuentas:

En todos los casos los fiduciarios deberán rendir cuenta a los beneficiarios con una periodicidad no mayor a un año. El contrato no puede dispensar al fiduciario de la omisión de rendir cuentas. (Artículo 7 de la ley 24.441)

10- ¿Cómo se retribuye al fiduciario?

El fiduciario tiene derecho al reembolso de los gastos y a una retribución que puede ser fijada en el contrato. Si no ha sido convenida, la fijará el juez teniendo en consideración la índole de la encomienda y la importancia de los deberes a cumplir. (Artículo 8 de la ley 24.441)

11- ¿Cuál es el régimen patrimonial de los bienes fideicometidos?

Los bienes fideicometidos quedarán exentos de las acciones de los acreedores del fiduciario. Constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante. (Artículos 14 y 15 de la ley 24.441)
12- ¿Y respecto de los bienes del fiduciario?

Los bienes del fiduciario no responderán por las obligaciones contraídas en la ejecución del fideicomiso.
El fiduciario podrá disponer o gravar los bienes fideicometidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso. (Artículos 16 y 17 de la ley 24.441)

13- ¿Cuál es la legitimación activa que posee el fiduciario en materia de acciones?

El fiduciario se halla legitimado para ejercer todas las acciones que correspondan para la defensa de los bienes fideicometidos, tanto contra terceros como contra el beneficiario.

14 – ¿Qué es la pre-venta inmobiliaria?

Generalmente las Preventas Inmobiliarias se comienzan a comercializar antes de que la construcción haya finalizado, es la compra del inmueble, antes de que el mismo esté terminado Usualmente se maneja con un precio de enganche y se va pagando en plazos.

El precio de enganche o inicial suele ser del 30% (Al boleto) y luego en cuotas lo que resta.

15 – ¿Qué números maneja?

Hablando de términos económicos, es necesario mencionar la plusvalía. Al comprar en preventa, el inmueble aumentará su valor conforme avance la construcción y, entre más demanda tenga, mayor será el precio que puede alcanzar.

La plusvalía aumenta entre 15 y 20%

16 – Personalización del inmueble

Otro de los beneficios de este sistema es que los futuros habitantes tienen la oportunidad de hacer modificaciones en la arquitectura original y darle un toque personal a su hogar, eligiendo dimensiones de puertas y ventanas, colores, acabados, decoración e incluso tipo de piso.

Esto se debe a que se adquiere el inmueble ANTES de que comience a construirse.

17 – ¿Qué solicitar para una preventa?

1. Título de propiedad o escritura que avala la autoridad de los dueños del proyecto.
2. Licencia de construcción para verificar que realmente está autorizado lo que están prometiendo.
3. Proyecto arquitectónico completo con las especificaciones del inmueble.
4. Fijar un día de entrega y el monto total.

18 – desventajas y riesgos comunes:

En realidad, existen pocas desventajas al recurrir al sistema de preventa. Una de ellas es que en el transcurso de la construcción encuentres otra vivienda ya terminada que satisfaga tus intereses; en caso de cancelar el contrario, generalmente aplica una penalización económica.

Otro de los riesgos es la autenticidad de la firma constructora. Por lo tanto, investiga el mayor número posible de referencias para evitar “sorpresas desagradables”

19 – Procedimiento de la preventa y tiempos:

Se trata de un proceso sencillo donde, a través de un contrato, entregas un enganche y el resto lo liquidas en plazos.

Según algunos especialistas consultados, el periodo de entrega depende de la magnitud y etapas de la obra. Para desarrollos pequeños, el tiempo es de entre 10 y 14 meses, mientras que para mayores construcciones oscila entre 18 y 36 meses.

20 – Preventa desde el pozo:

La preventa desde el pozo, significa que se puede comprar el inmueble, incluso antes de que comience la construcción.

21 – ¿Cómo funciona?

El negocio empieza desde la elección del terreno. El dueño de la tierra es habitualmente remunerado mediante dos formas: con metros cuadrados terminados o haciéndolo participar dentro de la actividad del desarrollista o constructor.

Después, la prioridad es buscar el dinero para edificar. Se plantea un esquema de preventa, se van vendiendo las unidades y van entrando compradores que van haciendo aportes a través de cuotas, según el avance de la construcción.

“Generalmente el desarrollista espera a tener una masa de dinero ‘controlada’ o una cantidad de inversores que todos los meses pagan la cuota de una unidad para lanzar el emprendimiento”, señala Miguel Pato, de la consultora Ernst&Young. Mientras tanto, se invita a inversores típicos inmobiliarios a que participen, comprando unidades en la preventa que al final de la obra van a tener un revalúo.

Fuentes utilizadas hasta el momento:

Fuentes Fideicomisos:
Articuloz – Departamentos en venta
Varela En Red
Wikipedia – Fideicomisos
Inmuebles y Negocios
Fideicomiso Inmobiliario
La Nación

Fuentes preventa inmobiliaria:
Crediasesoria
El informador

Fuentes compra desde el pozo:
Diario Clarin

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Pedro Damián
Invitado
Pedro Damián

gracias por tus consejos la verdad pudiéramos hacer negocios

javier
Invitado

esta exepcionalmente bueno el blog!, muy bueno todos los temas, tambien me gustaria que conos actual bank un emprendimiento con informacion bancaria referida a temas de intereses como prestamos, cotizacion divisas, tarjetas de creditos y mas.

Mariano Cabrera Lanfranconi
Invitado

Einar:

No estoy trabajando en un lugar físico por el momento ya que estos con proyectos personales y negocios aquí, cualquier cosa me escribes a financiera.inteligencia@gmail.com estoy viendo la posibilidad de comenzar una usina de negocios en Santa Cruz, con emprendores o gente que quiera aprender, así que espero contar contigo en futuras reuniones.

Éxitos.

Anonymous
Invitado
Anonymous

Hola Mariano, donde trabajas? perdón por la pregunta pero es que yo también vivo en Santa Cruz, solo curiosidad. Saludos

Einar

Pd; Cualquier cosa no dudes en contactarme

Nacho
Invitado

Hola Mariano, creo que es muy necesario un centro de conocimiento inmobiliario para los inversores, pues antes o despues a casi todos nos interesa canalizar nuestros beneficios hacia los inmuebles.

Muy interesante esta iniciativa, un saludo y enhorabuena por el blog:)

Nacho