El precio de las propiedades seguirá en alza

precios de las propiedades en alza

Hoy en la comunidad Rich Dad un compañero del foro subió esta interesante nota que de por sí muy entendible para aquellos que quiera conocer más del mercado inmobiliario. Recomiendo leerla sin importar el nivel de conocimiento sobre el tema, dado que como dije anteriormente, no solo es interesante sino también muy didáctica.

Que la disfruten!!!

Por Natacha Esquivel | Martín Bidegaray | nesquivel@clarin.com | mbidegaray@clarin.com

Los grandes desarrolladores inmobiliarios atraviesan una etapa de transición. Después del boom experimentado entre 2004 y 2006, cuando todo lo que sacaban al mercado se vendía en un fin de semana, la actividad prevista para este año se podría retratar como de una “tensa calma” .

Aunque se manejan algunas expectativas favorables –como la de seguir vendiendo departamentos en Puerto Madero a más de US$ 3.000 o US$ 4.000 el metro cuadrado– también encienden algunas luces de alerta: se están construyendo menos unidades que en años anteriores y el crédito para la clase media sigue sin aparecer.

El precio de las propiedades, mientras tanto, que subió un promedio de 10% en Capital y hasta 17% en el interior, volverá a aumentar entre 10% y 12% este año, según los entendidos.

Issel Kiperszmid, presidente de Dypsa; Eduardo Gutiérrez, número uno de Farallón; Alberto Fernández Prieto, titular del estudio homónimo, y Martín Rodríguez Etcheto, director de Creaurban, hablaron con iEco sobre el futuro del sector.

“El modelo de construcción basado en la preventa de unidades, que funcionó entre 2004 y 2006, se agotó” , dispara Kiperszmid. “Salvo algunos lugares excepcionales –como Puerto Madero y Villa La Angostura (en la Patagonia)– la demanda está bajando” , confirma Gutiérrez. “Igual, el mercado está lejos de ser recesivo” , equilibra Fernández Prieto. De hecho, agrega que le cuesta conseguir personal especializado.

Después del corralito, las propiedades fueron vistas como un refugio para el ahorro, especialmente entre los sectores medio-altos y altos. Sin embargo, los inversores de esos segmentos están un poco más reticentes que en años anteriores.

“Ya no encuentran que puedan hacer una utilidad entre la compra de una unidad y su posterior venta” , grafica Gutiérrez. “Están esperando que les ofrezcan nuevas ubicaciones. Y es algo que nos cuesta conseguir porque el precio de los terrenos es cada vez más alto” , argumenta Fernández Prieto. También apuntan a la suba de costos, que se aceleró en los últimos seis meses.

Lo cierto es que se están construyendo menos viviendas . Y eso provocará un acortamiento del diferencial de precios entre las unidades nuevas y las usadas, históricamente de un 30%.

“Hay una reducción de nuevos permisos de obras. Más allá de que se estén terminando los proyectos ya iniciados, hay una caída significativa en el registro de nuevos. O construcciones que fueron aprobadas y directamente ni se inician” , dice Kiperszmid.

“El valor de las propiedades subirá 1% mensual (o 12% anual)” , agrega Fernández Prieto.

Búrbujas que se pinchan

Las crisis inmobiliarias de los Estados Unidos –especialmente en Florida y California– y España, donde los precios de las viviendas están cayendo hasta un 20%, beneficiaron las transacciones de los inmuebles en la Argentina. “Cuando nosotros estábamos mucho más baratos que España, venían menos compradores que ahora, aunque los precios se acercaron” , destaca Rodríguez Etcheto.

Los ibéricos son los principales extranjeros interesados en el real estate argentino. Pero también hay clientes ingleses y franceses, aunque son minoría en relación a los españoles. Todos miran a Puerto Madero, el barrio más prometedor de la ciudad.

“Mucha gente cree que Puerto Madero es muy caro. Pero este lugar tiene una oferta limitada. Una vez que se levanten todas las torres, no habrá ni un metro más para ofrecer” , coinciden los cuatro, que tienen sus joyas por Juana Manso y Olga Cosettini, pero también apuntan al conurbano, el interior y otros barrios porteños, en ese orden.

“La crisis de Estados Unidos no se puede repetir aquí. Alla, los dueños de propiedades obtuvieron créditos por hasta el 110% del valor de las viviendas. Cuando los bancos querían ejecutarlas, no podían porque no tenían los papeles, sólo tenían derivados (securitizaciones y otros instrumentos financieros)” , se explaya Kiperszmid, haciendo gala de la licenciatura en Economía que exhibe en su currículum.

Clase media: asunto pendiente

Mientras que el sector medio-alto compró propiedades y los sectores más bajos dependen de los planes de vivienda desarrollados por el Estado, la asignatura pendiente es la clase media. El plan de créditos para inquilinos –que los desarrolladores desaprobaban– no funcionó y fue dado de “baja ‡” hace unas semanas.

El fomento al acceso a la vivienda de sectores medios, que siempre fue visto como una fuerte señal de movilidad social ascendente, asoma como una asignatura pendiente en el modelo económico.

Los desarrolladores dicen que las cuentas no les cierran para emprendimientos de esa naturaleza. Aunque el grupo español San José anunció un proyecto de este tenor en La Matanza, consideran que son “fuegos de artificio” . Con relación a la flamante sociedad entre Irsa y la brasileña Cyrela, que arranca con un edificio en Vicente López (ver aparte), sostienen que “apunta al público de siempre: la clase media-alta” .

Los directivos nucleados en la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) prometen construir 70.000 viviendas por año (equivalentes a 7 millones de metros cuadrados) si el Estado aporta fondos para líneas de crédito que apuntalen la “casa propia ” para la clase media.

“Las AFJP tienen $ 100.000 millones para invertir. El Tesoro del Anses también muestra números muy positivos. De allí podrían salir los fondos para financiar viviendas para la clase media” , sostienen. De todas formas, teniendo en cuenta el tiempo que tomó la autorización del Estado para que las AFJP pudieran invertir en el sector energético –visto como una prioridad por el Gobierno, las empresas y todo el arco político– el reclamo suena con pocas probabilidades de prosperar.

Sin la clase media, los desarrolladores creen que seguirán alcanzando a los sectores más acomodados, pero que el segmento social mayoritario mirará la película desde afuera.

El Sur todavía es una promesa

“La actual gestión (de Mauricio Macri) es buena porque tiene una visión importante de cómo transformar la ciudad. Eso era imposible de llevar adelante con (Jorge) Telerman, que tenía una mirada distinta” , observa Gutiérrez.

Sus colegas aprueban los elogios al hijo de Franco Macri –que amasó parte de su fortuna con la construcción–. “El gobierno porteño tiene vocación por recuperar los centros urbanos” , ensalza Rodríguez Etcheto, que trabaja para Angelo Calcaterra –el primo de Mauricio–, que le compró Creaurban a Franco (aunque también se habla de una cesión familiar directa).

Fuente: Clarín iEco

Muchas gracias por su tiempo

Mariano Cabrera Lanfranconi

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Valeria
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Valeria

El tema de los precios respecto de las propiedades es tremendo
Yo estoy muy al tanto de esto, ya que quiero mudarme, asi que estuve viendo a traves de argenprop, pero en todos lados de

Bull Spread - blog
Invitado

no creo que las propiedadas sigan subiendo, hay que tener en cuenta que lo hicieron porque no habia otros instrumentos de inversion seguros en donde poner el dinero.

Carlos
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¿de que te sirve un aumento del precio de venta al 1% mensual si estamos ya en el 3%-4% de inflación mensual (en dólares) con lo cual el margen de ganancia se achica dramáticamente.

Saludos.

Cebolla
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Cebolla

Mmmm… la información del “gran diario argentino”.

Bueno… en Argentina no baja nunca nada, así que las propiedades se van a seguir vendiendo a buenos precios, sobre todo pensando que la diferencia entre ricos y pobres se ensancha y cada vez hay menos gente que pueda comprar lo que muchos pobres no podrán comprar nunca.

Igual, en algún momento se va a desacelerar la construcción, no se puede seguir construyendo para los cuatro que tienen dinero para invertir. ¿No te parece?

Ibexnoticias
Invitado
Ibexnoticias

yo creo q el precio de la vivienda se va a resentir pero mucho y lo peor de todo es q el sector se ralentice a cotas minimas, vamos, q pongas en venta una casa y no te digan ni “Ojos negros tienes” la inexistencia de operaciones de compra y venta, eso sera un problema q estamos viviendo y puede tumbar mas de un precio.

Saludos